Как продать долю в квартире?

Продать квартиру, которая находится в единоличной собственности, несложно.А вот продажа доли считается одной из наиболее трудныхопераций с недвижимостью. Часто складывается так, что другие собственники могут препятствовать купле-продаже части квартиры. Осложняются сделки еще и тем, что, доля, как правило, не выделена в натуральном виде (т.е. квартира точно не разделена на четко определенные территории сособственников). Тем не менее, продать долю в квартире можно. Как это сделать, разъясняют специалисты ГК «МИЦ».

Согласно Гражданскому Кодексу, находящаяся в собственности двух и более лиц недвижимость принадлежит им на праве общей собственности. Когда доли в квартире четко не обозначены, то собственность является совместной. Если же каждому собственнику принадлежит определенная доля, то такая собственность называется долевой. Совместная собственность бывает в двух случаях. Во-первых, совместно владеют квартирой супруги, которые приобрели ее во время брака. А во-вторых, нет обозначения долей в квартирах, которые были приватизированы в начале 1990-х годов.
Если хозяева решили продать квартиру целиком, то им необходимо заранее договориться о сумме, которую получит каждый из них от продажи недвижимости. Если же избавиться от своей части намерен только один из собственников, то перед продажей необходимо перевести совместную собственность в долевую. Это делается через суд. Как правило, всем собственникам определяют равные доли. Однако если вопрос затрагивает интересы инвалидов, несовершеннолетних детей, ветеранов и т.п., решение суда может быть иным.
Статья 250 Гражданского кодекса РФ гласит: другие собственники долей в квартире имеют преимущественное право при покупке продаваемой доли. «Это обозначает, что если собственник готов продать свою часть квартиры, цена на которую уже определена, то в первую очередь он должен предложить выкупить долю совладельцам квартиры, - разъясняет Инна Игнаткина, руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).
Владелец доли в квартире должен письменнопредупредить других собственников о своих намерениях и дать им месяц для принятия решения. Искать других покупателей собственник может только в случае отказа остальных хозяев от выкупа его доли.
По словам Инны Игнаткиной, главная трудность при продаже доли заключается в том, что многие собственники путают «право преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Происходит это следующим образом. Другие собственники долей в квартире уклоняются от получения письменного уведомления о продаже доли, а Федеральная регистрационная служба, не получив их официального отказа, не принимает документы от владельца и не приступает к оформлению сделки.Собственник, которого якобы никто не оповещал о продаже части квартиры, имеет право оспорить сделку в суде. И есть большая вероятность, что процесс он выиграет.В некоторых случаях ФРС принимает документы от собственника и самостоятельно предупреждает других собственников о преимущественном праве покупки для них. Правда, происходит такое в порядке исключения.
Если один из собственников долей в квартире – несовершеннолетний, то уведомлять необходимо его родителей. Нередко в таком случае также требуется согласие органов опеки и попечительства.
А вот если владелец доли собирается подарить свою долю кому-либо, то уведомлять других собственников он не обязан. После того, как договор дарения оформлен и подписан, деньги передаются через банковскую ячейку. Если другие собственники решат оспорить данную сделку, то доказать, что была продажа, а не дарение, им будет весьма проблематично.
Некоторые владельцы, чтобы избежать трудностей, которые чинят им сособственники, пользуются схемой залога. Т.е. покупатель предоставляет продавцу денежные средства на условиях возвратности, а продавец предлагает часть квартиры в качестве обеспечения по займу. После подписания отступного у продавца остаются деньги, залогодержатель получает в собственность долю.
Если, несмотря на многочисленные трудности, решение о продаже доли все-таки принято, то необходимо узнать критерии оценки стоимости доли. Стоимость доли определяется общей площадью жилплощади, количеством комнат, качеством и расположением дома, сегментом рынка и т.д. В «МИЦ-Недвижимость» обращают внимание продавцов квартир на то, что продавать квартиру целиком всегда выгоднее: сумма от продажи части квартиры значительно уступает сумме, вырученной за эту же долю, при продаже квартиры полностью.