Как банки определяют платежеспособность заемщика?

Решение взять ипотеку само по себе требует тщательных расчетов, ведь взять кредит на такой длительный срок – чрезвычайно ответственное мероприятие. Однако даже если вы подсчитали все свои расходы и удостоверились, что сможете «потянуть» кредит, нет никаких гарантий, что в банке придут к такому же выводу. На что в первую очередь смотрят банки, оценивая ваши финансовые возможности?

Чтобы доказать свою финансовую состоятельность и подтвердить величину своей зарплаты, заемщику необходимо представить в банк справку по форме 2-НДФЛ. Однако сегодняшние реалии таковы, что большинство людей, занятых в частном секторе, получают «серую» зарплату при минимальной «белой».

Можно ли в этом случае доказать банку, что ваш доход не настолько мал, как это значится в официальной справке? «Обычно банки учитывают величину «серого» дохода, - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – В таком случае необходимо сообщить банку об этом и представить в доказательство письменное подтверждение бухгалтера с места вашей работы, в котором значится размер получаемой вами «серой» зарплаты». Впрочем, замечает специалист, от «серой» зарплаты банки не в большом восторге – все-таки чем прозрачнее доходы заемщика, тем меньше у банка рисков. Поэтому в некоторых случаях большая «серая» зарплата может стать причиной некоторого ужесточения условий кредита.

Помимо основного дохода, банк также может учитывать и дополнительные поступления в бюджет заемщика. Например, доходы от сдачи жилья в аренду. Впрочем, банк рассматривает данные доходы только в тех случаях, если квартира сдается по всем правилам, с заключением договора аренды, и хозяин с получаемой прибыли выплачивает налог. «Тем не менее, банк может отказаться учитывать аренду, т.к. она не является стабильным источником дохода: в этом деле возможны простои, квартира может полгода сдаваться, а полгода стоять пустой», - говорит Константин Шибецкий.

Получив от заемщика подтверждение всех его доходов, банк сопоставляет эту величину с размером ежемесячного платежа по кредиту. Этот коэффициент называется PTI (paymenttoincome, платеж к доходу) и для благополучного получения кредита он обычно не должен превышать 50% (у некоторых банков – 40%). Впрочем, если у заемщика высокий доход (свыше 100 тыс. руб.), то коэффициент может быть и больше 50% - например, 60%.

И, наконец, банк, скорее всего, обратит внимание, имеются ли у заемщика действующие банковские счета. Это служит определенной гарантией в том случае, если по каким-либо обстоятельствам заемщик окажется в ситуации дефолта, в течение некоторого времени он сможет использовать накопленные средства.

Также не стоит забывать, что, определяя вашу платежеспособность, банк будет учитывать не только ваши доходы, но и расходы: например, аренду жилья, содержание иждивенцев (из дохода вычитается прожиточный минимум на каждого из них), алиментные платежи и т.д.