Залог по ипотеке должен быть в сохранности

Ипотечный бум, наблюдавшийся весь 2011 и первую половину 2012 года, довольно красноречиво говорит о том, что россияне все больше доверяют банкам, а банки отвечают им взаимностью. Сегодня получение ипотечного кредита уже не сопряжено с таким большим количеством трудностей, как раньше, однако выплата ипотеки и по сей день остается довольно непростым процессом. Связано это в том числе и с тем, что покупка квартиры в кредит с последующим предоставлением ее в залог накладывает на заемщиков не только финансовые обязательства. Об особенностях законодательства в сфере обеспечения сохранности имущества, являющегося залогом по ипотечному договору, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Современное законодательство обязывает получателей кредита страховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения, а также не допускать ухудшения состояние имущества, которое может уменьшить его стоимость.

В ситуациях, когда появляется предполагаемая угроза утраты или повреждения заложенной квартиры, гражданин обязан сообщить об этом в кредитовавший его банк. Если происходит так, что на заложенное имущество вдруг начинают претендовать неожиданно появившиеся лица (а такая ситуация вполне возможна на рынке вторичного жилья), возникает судебное разбирательство, то заемщик, получивший ипотечный кредит, обязан сообщить о разбирательстве банку-кредитору, привлечь его к участию в деле, а также и самолично принять участие в отстаивании своих прав в суде. Если же заемщик не захочет ходить по судам, то это за него вправе делать банк, но понесенные им расходы он все равно возложит на заемщика.

Особо оговаривается право банка проверять заложенное имущество.

Для банка это право связано с риском обесценивания залога, его физическим износом, частичной потерей его свойств, влияющих на стоимость. Сотрудники банка имеют право посещать квартиру должника и давать экспертную оценку ее состоянию, проверять правоустанавливающую документацию. В банковском лексиконе такие действия называются комплексом мониторинговых мероприятий. В том случае, если банк выявит грубые нарушения в использовании залогового имущества, норм или же залогодержатель будет препятствовать мониторингу, то кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Довольно часто такие ситуации возникают у изначально недобросовестного получателя кредита. Иногда банки сознательно выдают кредиты таким заемщикам в рамках определенных лимитов по рискам – так называемых «аппетитов на риск». Чем больше у банка аппетит на риск, чем большему количеству клиентов он выдает кредиты, тем весомее у финансовой организации шанс встретиться с недобросовестным клиентом. Но проблемы, связанные с состоянием залога, могут возникнуть и у вполне надежных заемщиков. «Заложенное имущество ответственного заемщика может подвергнуться физическому и моральному износу, повлекшему за собой его обесценивание, - говорит руководитель юридического отдела ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. - Например, если он сдал его в аренду, а квартиросъемщик привел жилье в негодное состояние. В этом случае получатель кредита может выйти из неприятной ситуации достаточно благополучно – ему следует предложить банку подписать соглашение о восстановлении имущества и в дальнейшем, если банк даст свое согласие, начать выполнять условия данного договора».

Если дело все-таки дошло до суда между банком и клиентом, то последнему все же можно надеяться на решение в свою пользу. В ряде случаев остается шанс на то, что если банк требует досрочной реализации имущества или досрочной выплаты кредита за нарушения, связанные с сохранностью имущества, то залогодателю удастся испросить в процессе суда право на отсрочку. Впрочем, уповать на это сильно не стоит и лучше, конечно же, следить за состоянием заложенной недвижимости изначально.